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地产弱复苏推演
发布日期:2022-08-04 19:28    点击次数:54

  7月销售弱复苏,二手市场表现显著好于一手。企业由于历史拿地的不同,交付确定性不同,在可销售资源和去化速度方面都出现了明显分化,销售表现差别很大。绝大多数企业投资十分谨慎,各地土地成交清淡。

  ▍销售处于艰难弱复苏通道。

  企业数据方面,7月单月18个重点房企销售同比下降29%,前7月则同比下降39%。43个有新房网签历史数据的城市销售在7月同比下降35%,上半年同比降幅也是35%。14个有二手网签数据的城市7月销售额同比上涨2%,上半年同比下降27%。二手市场表现显著好于一手市场。

  ▍从需求侧信心到供给侧丰裕,企业销售表现进一步分化。

  2022年7月当月,绿城中国、招商蛇口(行情001979,诊股)、华发股份(行情600325,诊股)、华润置地、龙湖集团等公司销售增幅表现领先。我们认为,这些高信用企业不仅受益于消费者对交付的信任,还得益于低谷期拿地带来可销售资源充裕。我们预计,销售分化会持续。

  ▍投资信心低落,拿地明显遇冷。

  重点监测的22个城市有16个已经完成了第二批土地出让。这16个城市本次拿地比第一批出让总价同比增长4%,比去年第二批同比下降9%,较之土地市场高点的2021年第一批集中供地总价则同比下降48%;本地国企拿地占比,从2022年第一批的39%上升到当前的52%。剔除本地国企拿地,2022年第二批成交总价较第一批环比再下降8%。

  ▍推货增加,销售弱势复苏。融资清淤,信用勉力维持。

  我们预计,2022年8月之后推货进一步增加,且更加有利的按揭和政策环境也会推动自住需求持续释放。但是,市场对交付的疑虑仍在,二手强于一手的态势仍在,局部房价下跌所带来的负向反馈也仍在。我们认为,市场去化速度难有显著提升。信用无法在销售完成复苏之前复苏,企业融资偏紧的局面预计变化不大。不过,未出险企业的银行存量信贷头寸明显大于已出险企业,历史经营谨慎度也明显更胜一筹。尽管我们认为信用风波并未完全结束,但相信企业出险的频次将明显减少。政府、金融机构、房地产开发企业和购房人各方有望积极形成合力,妥善解决开发环节历史问题,保证绝大多数已售未结项目的交付。

  ▍风险因素:

  预售资金监管可能带来地产企业运营现金流不足的风险;局部疫情反复之下,房屋销售速度进一步下降的可能性;部分房地产企业的信用风险。

  ▍投资策略:

  我们认为,政策起到了稳定销售速度的作用,销售回款犹如源头活水,将减轻行业所面临的风险。各部门各区域协同努力,完全有希望将这一弱复苏的局面保持下去,迎接9月的推货高峰。销售如能逐渐恢复正常,我们相信企业信用和投资也有望复苏。当然,行业格局的调整不可避免,一些企业的市占率、盈利能力都会一定程度地下降。



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